정부가 수도권 주택시장 안정을 위해 2030년까지 135만호 규모의 대규모 주택공급 확대방안을 발표했다.

정부가 수도권 주택시장 안정을 위해 2030년까지 135만호 규모의 대규모 주택공급 확대방안을 발표했다.

구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 7일 정부서울청사에서 개최한 부동산관계장관회의에서 주택공급 확대방안을 논의했다고 밝혔다. 이번 대책은 올해 초부터 서울 중심으로 확산된 부동산 시장 변동성에 대응하고, 2022년 이후 지속된 착공 감소로 인한 공급부족 우려를 해소하기 위해 마련됐다.

구 부총리는 "새정부 출범 후 6.27 가계부채 관리 강화방안 시행을 통해 진정세를 보이고 있지만, 향후 충분한 주택공급이 긴요하다"며 "정부는 국민 주거안정을 최우선 목표로 수요·공급 양 측면을 균형있게 고려해 부동산 시장을 안정적으로 관리해 나가겠다"고 강조했다.

공급목표 135만호, '착공' 기준 관리로 실행력 제고

정부는 2030년까지 수도권에서 연평균 27만호, 총 135만호 규모의 신규 주택을 착공할 계획이라고 발표했다. 이는 최근 3년간 연평균 착공실적 15.8만호 대비 연간 11만호가 늘어난 규모다.

특히 이번 대책의 핵심은 기존 '인허가' 중심에서 '착공' 기준으로 관리방식을 전환한다는 점이다. 정부는 착공이 3~6개월 내 분양으로 이어져 소유자가 정해지는 만큼 공급 체감도가 높고, 착공 후 대부분 준공되어 목표치의 신뢰성이 높다고 설명했다.

수도권 공급계획을 보면 공공택지 공급 확대 및 조기화를 통해 37.2만호, 도심지 주택공급으로 36.5만호, 민간 공급여건 개선으로 21.9만호, 기타 주택사업으로 35.5만호를 각각 공급할 예정이다. 서울의 경우 총 33.4만호 중 공공택지 2.7만호, 도심지 15만호, 민간부문 4.4만호, 기타 8만호를 공급한다.

LH 직접시행 전환으로 공급속도 획기적 개선

정부는 공급속도 제고를 위해 한국토지주택공사(LH)가 조성하는 모든 공공택지를 LH 직접시행으로 전환한다고 밝혔다. 기존에는 LH가 토지수용을 통해 조성한 공공택지의 상당 부분을 민간에 매각해 민간이 주택을 직접 공급하는 방식이었으나, 이로 인해 부동산 호황기에는 민간이 개발이익을 누리고 불황기에는 공급을 지연하거나 중단하는 문제가 발생했다.

새로운 방식에서는 LH가 주택용지를 민간에 매각하지 않고 직접 시행하여 공급속도를 높이고 물량을 늘리면서, 공공이 개발이익을 환수하는 체계로 전환한다. 이를 통해 2030년까지 수도권에서 6만호를 추가로 착공할 계획이다.

또한 LH가 소유한 비주택 용지의 용도와 기능을 정례적으로 심의·재조정하는 '공공택지 재구조화' 제도를 도입해 1.5만호를 추가 확보한다. 수도권 공공개발지구 내 LH 소유 비주택 용지는 신도시 6개 규모인 1,950만㎡에 달한다.

특별법 제정으로 노후시설 복합개발 추진력 강화

도심 내 주택공급 확대를 위해서는 다양한 특별법 제정을 통해 추진력을 강화한다. 먼저 노후 공공청사와 국유지를 재정비하여 2030년까지 수도권에서 2.8만호를 착공한다. 이를 위해 '노후 공공청사 등 복합개발 특별법'을 제정하여 체계적 사업 추진을 위한 거버넌스를 구축하고, 국가 주도 사업으로 추진력을 제고하며, 지자체와 지역주민 수용성 제고를 위한 인센티브를 제공한다.

학교용지 활용을 위해서는 '학교용지 복합개발 특별법'을 제정한다. 도심 내 학교, 미사용 학교용지, 폐교부지 등을 활용하여 공공주택과 교육시설, 생활SOC 등을 복합개발하여 2030년까지 수도권에서 3천호를 착공할 계획이다.

빈집 정비 활성화를 위해서는 '빈건축물정비특별법'을 제정하여 '빈집정비촉진지역' 제도를 도입한다. 지정된 지역을 개발할 경우 용적률·건폐율을 법적상한의 1.3배로 완화하고, 공공 정비사업의 동의율 집계 시 소재불명 세대를 모수에서 제외하는 등의 인센티브를 제공한다.

노후 공공임대주택 전면 재건축으로 양질주택 공급

서울 주요 입지에 있는 준공 30년 이상 경과한 노후 영구임대 등 공공임대주택을 재건축하여 2030년까지 수도권에서 2.3만호를 착공한다. 수도권 내 준공 30년 이상 경과 장기임대는 8.6만호에 달하며, 10년 후에는 16.9만호로 증가할 전망이다.

영구임대 아파트를 종상향을 통해 추가 용적률을 최대 500%까지 확보하여 고밀로 재건축하고, 기존 물량은 통합공공임대로 재공급하며 추가 공급물량은 분양·통합공임·장기전세 등으로 선택 운영한다. 재건축 이후 공급되는 통합공공임대는 주거 면적을 확대하고(평균 17.6평→20.5평) 입주대상도 완화한다(1~2분위→1~6분위).

정비사업 제도 개편으로 사업기간 획기적 단축

구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관이 9월 7일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 '부동산관계장관회의'를 주재, 모두발언을 하고 있다. 

민간과 공공의 이익균형 원칙 하에서 정비사업의 속도를 높이고 사업성을 보완하여 현재 추진 중인 서울 40만호, 수도권 68만호 등의 공급을 촉진한다. 2026~2030년 기간 동안 수도권 23.4만호 착공을 지원할 계획이다.

단계별 절차 개편을 통해 정비사업 기간을 최대 3년 단축한다. 기본계획과 정비계획 수립 절차를 동시 진행하고, 주민공람과 지방의회 의견청취 등 절차를 병행 허용하는 등 절차를 간소화한다. 또한 사업인가에 앞서 정비계획 변경이 필요한 경우 도시계획위원회 심의와 사업인가 통합심의를 병합하여 개최할 수 있도록 한다.

공공정비사업 활성화를 위해 공공재개발·재건축 사업의 용적률 인센티브를 법적상한 초과 용적률을 최고 수준으로 확대하고, LH 등 공공기관과 건설사가 공동으로 사업을 시행하는 경우 조합 등이 시행하는 민간 정비사업의 감리기준을 적용한다.

공공 도심복합사업 시즌2로 도심공급 확대

공공 도심복합사업 제도 개선을 통해 2030년까지 수도권에서 5만호를 착공한다. 용적률 1.4배 완화 규정을 기존 역세권에서 역세권 및 저층주거지 유형으로 확대하고, 사업계획승인 시 특별건축구역 지정 의제, 건축물 높이제한 완화 특례 추가, 비주거 의무비율 완화 등을 추진한다.

공원녹지 의무 확보기준을 완화하고, 광역교통과 학교용지 부담금도 개발에 따라 증가된 부분에 한해 부과하도록 합리화한다. 지구지정·사업승인 등 추진단계별 절차도 개선하여 소규모 지구에 대해 중도위 심의 생략을 허용하고, 사업승인 통합심의 범위에 환경영향·소방성능 등을 추가한다.

1기 신도시 정비사업 개선으로 속도 제고

1기 신도시 선도지구 15곳 3.7만호는 연내 정비구역 지정을 목표로 사업을 추진 중이며, 향후 추진될 사업은 신속한 사업추진을 지원하기 위해 주민 직접 제안 방식으로 정비사업지를 선정한다. 주민대표단이 정비계획안을 주민 과반 동의를 받아 지자체장에 제안하면, 지자체 검토 후 수용 여부를 결정하는 방식이다.

지자체별로 수립한 기본계획상 연차별 정비 예정물량을 초과하여 정비 구역지정을 제안하는 경우에도 접수·수용을 허용하고, 이주 수요를 흡수할 수 있는 여력이 충분한 지자체는 최종적인 구역 지정도 예정물량을 초과할 수 있도록 허용한다.

계획수립 패스트트랙을 향후 추진될 사업까지 확대하고, 펀드·특례보증 등도 동일 지원한다. 특별정비계획과 사업시행계획의 통합수립을 허용하고, 유사한 내용의 동의절차는 하나의 동의서로 갈음할 수 있도록 한다.

민간 주택공급 여건 개선으로 공급 활성화

민간부문의 원활한 주택공급을 유도하기 위해 관련 규제를 완화하고, 원활한 자금조달 및 신속 공급모델을 통한 단기 공급 확대도 병행한다.

주택건설사업 인허가 기간을 단축하기 위해 개별 심의에 장기간 소요되는 교육환경·재해영향·소방성능평가를 주택법상 통합심의 대상에 포함한다. 또한 현재 지자체 자율로 정하고 있는 용도지역 간 변경 시 기반시설 기부채납 부담률의 상한선을 규정한다.

지자체의 인허가 관행 및 주택사업 추진여건 개선을 위해 국토부 내에 '신속 인허가 지원센터'를 설립한다. 법령운용 과정상 분쟁해소를 위해 유권해석을 명확히 하고, 지자체-사업자 간 이견을 직접 조정하여 인허가 기간을 단축한다.

환경영향평가 시 실외 소음기준을 합리화하여 주택법령상 소음기준도 따를 수 있도록 개선하고, 학교용지 관련 기부채납에서 법령상 근거 없는 기부채납을 제한하며 합리적인 기부채납 기준을 마련한다.

HUG 보증 확대로 자금조달 지원 강화

부동산 PF 경색에 따른 주택공급 위축 해소를 위해 공적보증 공급을 확대한다. HUG의 건설사업 관련 보증 공급 규모를 연간 86조원 규모에서 향후 5년간 연간 100조원 규모로 확대한다.

PF대출 보증 한도를 총사업비의 50%에서 70%로 상향하고, 시공사 도급순위 기준 폐지 등 보증요건 완화조치를 1년 연장한다. 분양 저조, 공사비 인상 등으로 분양대금을 통한 공사비 조달이 어려울 경우 PF대출보증을 통해 공사비를 추가 지원한다.

미분양 우려로 착공을 지연 중인 분양사업장이 임대사업장으로 전환할 수 있도록 맞춤형 PF대출 보증 및 기금대출을 지원하는 '임대전환형 종합금융보증'을 신설한다. 공정률 30% 이상 사업장을 대상으로 총사업비의 최대 50%까지 대출받을 수 있도록 지원한다.

신축매입임대로 단기 공급효과 극대화

단기적 공급효과가 있는 오피스텔, 도시형생활주택 등 신축매입을 통해 2030년까지 수도권에서 14만호를 착공 추진한다. 안정적 공급을 위해 수도권의 약정물량 비중을 매년 80%까지 확보하고, 서류심사 시 대중교통 접근성 등 입지 평가 기준도 강화한다.

약정 후 인허가·착공 등 단계별 추진상황을 철저히 관리하고, 지연이 예상되는 사업장은 담당자를 지정 관리한다. 토지소유권 확보 시 토지선금 지급, 조기착공 시 매입대금 선지급 등 사업자 자금 조달 지원을 통해 신속한 사업 추진을 유도한다.

수도권에서 건설 중인 생활숙박시설 약 1만실에 대해 주거용 오피스텔로 용도전환을 지원하여 실수요자를 위한 주거시설을 확충한다. 설계변경 요건을 완화하여 용도변경을 위한 의사결정을 원활화하고, 복도폭 완화 가이드라인을 마련한다.

수도권 공공지원 민간임대 2.1만호 공급

자금조달 애로 등으로 착공 지연 중인 공공지원 민간임대 사업장을 대상으로 기금출자 지원을 통해 2030년까지 수도권에서 2.1만호를 착공한다. 착공에 애로가 있는 사업장에 기금이 50% 이상 출자하여 적정수준 임대료로 운영하는 공공지원 민간임대 사업을 확대한다.

예산 범위에서 보다 많은 사업장에 출자를 지원할 수 있도록 사업장 선별 시 공급효과를 반영하는 등 출자심사 효율화를 병행한다. 단기적 집중 공급을 위해 향후 5년간 물량목표 2.1만호 중 절반 수준인 1만호를 향후 2년간 집중 공급한다.

규제지역 LTV 강화 등 투기수요 차단

투기수요 유입이나 과도한 가계대출 증가로 주택시장의 변동성이 확대되지 않도록 대출 관리를 강화한다. 규제지역 내 가계대출 주택담보대출 LTV 상한을 현행 50%에서 40%로 강화한다. 규제지역은 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역으로 현재 강남3구와 용산구가 해당한다.

주택매매·임대사업자 대출의 경우 수도권·규제지역 내 주택을 담보로 하는 주택매매·임대사업자 대출을 제한한다(LTV=0). 다만 임대주택 공급 위축 등의 부작용을 감안하여 국토부 장관이 인정하는 경우에는 종전규정을 적용한다.

1주택자의 전세대출한도를 수도권·규제지역 2억원으로 일원화한다. 기존에는 보증 3사별로 상이하게 운영했으나(SGI 3억원, HF 2.2억원, HUG 2억원) 이를 통일한다.

토지거래허가구역 지정권한 확대

주택 시장 과열 우려 또는 투기성행의 우려가 있는 경우 국토부 장관이 동일 시·도 내에서 허가구역을 지정할 수 있도록 개선한다. 기존에는 국토부 장관의 토지거래허가구역 지정 권한이 동일 시·도 내인 경우 공공 개발사업에만 한정되어 있어 적기 대응이 곤란했다.

부동산 시장 감독기능 강화로 거래질서 확립

부동산 시장 감독 기능을 강화하고 불법·이상거래나 편법 자금조달을 차단할 수 있는 기반을 마련하여 부동산 시장 투명성을 제고한다. 민생을 저해하는 부동산 범죄에 적극 대응할 수 있도록 조사·수사 관련 조직 신설을 추진한다.

공인중개사가 주택 매매계약을 신고하는 경우 계약서 및 계약금 입금 증빙자료 제출을 의무화하여 자전거래, 실거래가 띄우기 등을 방지한다. 고가주택 신고가 거래, 법인자금 유용 의심거래 집중조사 및 탈세 혐의자에 대한 세무조사를 강화한다.

서울지역 아파트를 대상으로 실시 중인 현장점검·기획조사의 범위를 수도권 과열지역으로 확대하고, 조사기간도 연장한다. 국토부·서울시·허가관청 공조로 정밀조사를 실시하여 토지거래 허가구역 실거주 의무 이행을 확인하고 필요시 허가취소를 검토한다.

자금조달계획서를 개정하여 허위·편법 조달 방지를 위해 대출유형을 세분화하고 금융기관명을 기재하도록 하며, 토지거래허가구역 내 주택 거래시 자금조달계획서·증빙서류 제출을 의무화한다.

구 부총리는 "정부가 이번 주택공급 확대방안을 차질없이 이행하고, 필요시 언제든 추가적인 안정화 대책을 강구하겠다"고 강조했다. 

김윤덕 국토교통부 장관도 "주택시장의 근본적인 안정을 위해서는 충분한 주택이 공급되는 것이 무엇보다 중요하다"며 "국민들이 주택공급에 대한 지속적인 확신을 가지실 수 있도록 하고, 공급된 주택이 실수요자들에게 공정하게 공급될 수 있는 시장 구조가 확립되도록 힘쓰겠다"고 강조했다.